Что делать с недвижимостью, которая потеряла в цене?

Весь 2020 год прошел под девизом «социальной дистанции». На длительное время закрылись офисы, рестораны, магазины, театры, кино — люди старались держаться друг от друга подальше. Сейчас, говоря о России, многие сферы жизни постепенно возвращаются в доковидное состояние, но есть и такие ниши, восстановление которых потребует нескольких лет. Одна из них — коммерческая недвижимость. Какие сегменты понесли самые большие потери в 2020 году и как собственникам минимизировать последствия?

Во время первой волны пандемии о нелояльных арендодателях не говорил только ленивый — например, владельцев коммерческой недвижимости обвиняли в гибели ресторанного бизнеса. На попытки объяснить, что сдача недвижимости в аренду — это тоже предпринимательство, никто не обращал внимания. Сейчас ресторанная сфера уже адаптировалась и нашла новые способы монетизации, а для многих лендлордов испытания еще продолжаются.

‍

Изучаем тренды

Недвижимость — достаточно инертный сектор. Все процессы протекают медленно, тренды складываются дольше и действуют более продолжительное время, однако кризис вносит свои корректировки. Например, из-за стремительного проникновения e-commerce в сектор торговой недвижимости тот скакнул вперед на два-три года.
Тяжелее всех пришлось гостиничному сектору, а также торговым и офисным центрам. Стремительно наступившие и так и не закончившиеся карантинные ограничения вынуждают собственников искать все новые пути выживания — теперь обойтись без антикризисных мер не удастся.

‍

Находим точки роста

Основными критериями рентабельности нежилых площадей все еще остаются ценообразование, лояльность собственников в кризисные периоды, комфорт (основные удобства, системы безопасности, инфраструктура) и местоположение.
О последнем — подробнее. Локация недвижимости всегда была первостепенным признаком прибыльности проекта, но в 2020 году она начала отходить на второй план. На ее место встает функциональность помещений: возможность их оперативной трансформации, адаптации под другие нужды.
Так, в США нерентабельные ТЦ перепрофилируют под складские помещения, центры дистрибуции товаров и помещения для e-commerce. Хороший пример — заявление Amazon о намерении занять помещения в якорных универмагах J.C. Penney Co. Inc. и Sears Holdings Corp, освободившиеся за время пандемии. Компания собирается использовать их в качестве пунктов выдачи заказов.
Кроме того, появился еще один критерий — забота о здоровье. Теперь в помещениях в обязательном порядке должна быть качественная вентиляция, установлены санитайзеры и введены прочие антивирусные меры.
Изучите свои активы на предмет соответствия запросам времени.

‍

Советы собственникам, которые помогут повысить рентабельность активов:

• позаботьтесь об арендаторах. Это может выражаться в повышении комфорта, введении антиковидных мер или же реорганизации объекта. Хороший вариант — организация зоны отдыха или дополнительных парковочных мест для сотрудников арендаторов;
• будьте готовы к компромиссам. Дополнительные скидки, обоснованные моментом (происходящим кризисом), позволят поддержать активы;
• рассмотрите новые условия сотрудничества. Некоторые компании приходят с запросами краткосрочной аренды полностью оборудованного помещения. Такой вариант может быть выгодным: за счет увеличенной ставки арендной платы на 20–30% собственник не теряет своего дохода в случае срочного расторжения договора аренды;
• снизьте негативное влияние на окружающую среду. Это выражается, в первую очередь, в использовании экологичных материалов, диджитализации процессов, внедрении технологий, которые позволят предиктивно управлять объектом.

Ольга Королева, Директор по управлению активами департамента недвижимости

Подробнее на РБК